Di Sepanyol, terdapat perkembangan beransur-ansur perniagaan penyewaan. Ini difasilitasi bukan sahaja oleh peluang untuk mendapatkan permit kediaman untuk pembelian hartanah dari 500 ribu euro, tetapi juga untuk mendapat keuntungan yang baik daripada menyewakan perumahan kepada pelancong, dan juga orang Sepanyol sendiri. Jika anda berminat dengan cara menyewa sebuah apartmen di Sepanyol, pertama sekali, anda harus membiasakan diri dengan aspek undang-undang dan keanehan jenis perniagaan ini.
Sejauh manakah keuntungan perniagaan sewa di Sepanyol?
Hartanah yang terletak di kawasan peranginan, yang dibeli terutamanya untuk tujuan menyewakannya kepada pelancong, lebih kerap mendapat permintaan dalam tempoh musim panas (semasa musim cuti, kira-kira 90% hartanah pelancong diduduki), di sepanjang tahun rumah dan pangsapuri berhampiran pantai biasanya kosong ... Namun begitu, penyewaan penginapan pelancong di kawasan peranginan memberikan pemilik purata keuntungan kira-kira 5% setahun, jadi perniagaan penyewaan jangka pendek yang dianjurkan di kawasan tepi laut boleh menjadi agak menguntungkan.
Ia adalah sama menguntungkan untuk menyewakan hartanah secara jangka panjang. Di bandar-bandar besar, terdapat permintaan yang semakin meningkat untuk hartanah sewa.
Sehingga 2021, 27% golongan muda berumur 22-29 lebih suka menyewa rumah, daripada menyimpan wang untuk membelinya.
Di samping itu, Sepanyol menjadi negara yang semakin popular di kalangan pelajar yang datang ke sini untuk program pertukaran. Khususnya, kemasukan besar pelajar asing diperhatikan di bandar Valencia.
Apakah jenis-jenis sewa
Sewa di Sepanyol, serta di negara lain di dunia, adalah dua jenis: jangka panjang dan jangka pendek. Apabila menyewa hartanah untuk pajakan jangka panjang, tuan tanah mengikat kontrak dengan penyewa, yang biasanya berlangsung selama 1 tahun.
Pada masa yang sama, undang-undang Sepanyol melindungi penyewa sehingga jika dia ingin memperbaharuinya selepas tamat kontrak, jika tiada alasan yang kukuh untuk menamatkan kontrak, tuan tanah akan diwajibkan untuk memperbaharui pajakan sehingga tempoh keseluruhan. ialah lima tahun.
Jika penyewa tidak mahu memperbaharui pajakan dan berhasrat untuk meninggalkan apartmen, dia mesti memaklumkan kepada pemilik hartanah selewat-lewatnya 30 hari sebelum kontrak tamat.
Harga sewa jangka panjang adalah lebih rendah daripada harga jangka pendek, tetapi faedah sewa sedemikian ialah pemilik rumah diberikan pendapatan stabil yang berterusan, berbanding jangka pendek.
Sewa jangka pendek melibatkan penyewaan rumah untuk tempoh dari beberapa hari hingga beberapa bulan, bergantung kepada keperluan penyewa.
Tempoh sewa yang singkat lebih sesuai untuk pelancong, pelajar dan ahli perniagaan dalam perjalanan perniagaan. Selain itu, pajakan jangka pendek akan lebih mahal daripada pajakan jangka panjang. Walau bagaimanapun, tuan tanah terpaksa menumpukan lebih banyak masa dan perhatian kepada harta itu, kerana pertukaran penyewa tetap memerlukan hubungan berterusan dengan orang baru.
Rundingan, kemasukan dan keluar penyewa, organisasi pembersihan rumah selepas setiap penyewa - semua ini memerlukan penyertaan berterusan pemilik apartmen dalam proses itu.
Faktor yang mempengaruhi harga sewa
Faktor berikut mempengaruhi pembentukan harga sewa di Sepanyol:
- lokasi;
- jenis perumahan;
- sewa.
Wilayah
Lokasi hartanah adalah faktor utama yang mempengaruhi harga sewa. Catalonia, serta Costa Blanca dan Costa Brava, dianggap sebagai wilayah paling mahal di negara ini.
Sewaan mahal juga disediakan di semua bandar utama yang jauh dari garis laut. Jadi, harga sewa di resort dan bandar-bandar besar Sepanyol boleh berkisar antara 1200 hingga 5000 euro sebulan, bergantung kepada bilangan bilik tidur, meter persegi dan pengubahsuaian. Pada masa yang sama, di bandar-bandar kecil, sewa bulanan akan berharga dari 300 hingga 600 euro.
Jenis hartanah
Ia juga penting jenis hartanah yang disewa - komersil atau kediaman, kotej atau vila, pangsapuri atau bilik. Sebagai contoh, di Torrevieja, anda boleh menyewa pangsapuri tiga bilik dengan keluasan 75 meter persegi. meter untuk 40 euro setiap hari, dan sebuah rumah kawasan yang sama - untuk 50 euro.
Kadar sewa bulanan
Kadar sewa ditentukan sendiri oleh tuan rumah. Ia dibentuk dengan mengambil kira lokasi, pengubahsuaian yang dilakukan, bilangan bilik tidur, jumlah keluasan, ketersediaan kemudahan tambahan, dsb.
Pendaftaran lesen untuk menyewakan hartanah
Untuk layak menyewa rumah untuk sewa jangka pendek, di beberapa wilayah di negara ini anda perlu mendapatkan lesen pelancong. Wilayah ini termasuk Catalonia, Madrid, Andalusia, Kepulauan Balearic, Kepulauan Canary.
Perlu diingat bahawa undang-undang Sepanyol tidak memperuntukkan konsep seperti "penginapan pelancong". Oleh itu, isu ini dikawal secara berbeza di setiap wilayah. Namun begitu, prosedur untuk mendapatkan lesen adalah sama di mana-mana.
Pemilik hartanah mesti menghubungi dewan bandaraya / pentadbiran wilayah dan memberikan bukti kesesuaian hartanya untuk disewa. "Pengisytiharan Tanggungjawab" akan diperlukan daripada dokumen. Ini adalah kertas kerja yang mengesahkan pematuhan syarat perumahan dengan semua keperluan mandatori.
Objek tersebut kemudiannya dimasukkan ke dalam daftar, dan pemiliknya diberikan Sijil Pendaftaran dengan nombor pengenalan.
Kos untuk mendapatkan lesen sedemikian adalah berbeza di semua wilayah. Secara purata, harganya berkisar antara 170 hingga 500 euro.
Lesen dikeluarkan untuk hartanah, bukan untuk seseorang, jadi perlu diingat bahawa apabila sesuatu objek dijual, ia berpindah kepada pemilik baru (jika pada masa itu tempoh sahnya belum tamat).
Satu lagi perkara penting: pemilik mesti memasukkan nombor pendaftaran yang dikeluarkan dan kategori hartanah dalam setiap pengumuman sewa, termasuk di Internet.
Kesimpulan perjanjian pajakan
Peraturan penyewaan dikawal oleh undang-undang Sepanyol (Undang-undang Sewaan Bandar No. 29/1994 pada 24 November 1994). Selaras dengan dokumen ini, pemilik pangsapuri dan penyewa digalakkan untuk membuat perjanjian pajakan bertulis.
Bentuk penyediaan kontrak boleh sewenang-wenangnya, bagaimanapun, peruntukan berikut mesti ditunjukkan di dalamnya:
- data pengenalan peribadi pemajak dan penyewa;
- terma pembayaran (jumlah kadar sewa bulanan; sama ada tuan tanah berhak untuk menaikkan kadar sewa; siapa di antara pihak yang membayar utiliti dan perkhidmatan tambahan lain, contohnya, membersihkan wilayah, membersihkan kolam, dsb.);
- senarai inventori, perabot, perkakas rumah, serta perihalan keadaan mereka pada masa penghantaran.
Urus niaga boleh diformalkan oleh notari, dan maklumat dimasukkan ke dalam Daftar Harta (Registro de Propiedad). Berkenaan dengan penyewaan semula, jenis perumahan sewa ini hanya dibenarkan sebahagian sahaja, dan keputusan ini mesti dibincangkan dengan tuan tanah sebelum ini.
Kadar sewa mesti ditetapkan dengan persetujuan pihak. Mengikut undang-undang, tuan tanah mempunyai hak untuk menaikkan kadar sewa semasa tempoh kontrak mengikut indeks inflasi (jika kemungkinan ini dinyatakan dalam kontrak).
Perkara yang tidak dibenarkan oleh tuan tanah adalah menuntut lebih daripada satu bulan lebih awal (melainkan dinyatakan sebaliknya dalam pajakan).
Pada masa penyelesaian sewa (ini biasanya berlaku pada minggu pertama setiap bulan), pemilik pangsapuri mesti mengeluarkan penyewa resit untuk pembayaran yang dibuat atau penyata bank jika pembayaran dibuat melalui pindahan wang melalui bank.
Jika penyewa tidak membayar sewa, tuan rumah berhak menghubungi polis.Jika selepas ini hutang tidak dibayar, pemilik berhak membangkitkan isu pengusiran penyewa yang tidak bertanggungjawab.
Seperti di kebanyakan negara, apabila memuktamadkan pajakan, bakal penyewa mesti membayar deposit dalam jumlah kadar bulanan. Jika semasa daftar keluar perabot dan perkakas rumah kekal dalam keadaan yang sama seperti semasa daftar masuk, maka deposit akan dikembalikan sepenuhnya kepada penyewa.
Apabila tuan tanah enggan memulangkan deposit, penyewa mempunyai hak untuk menghubungi polis, dan kemudian, sebagai tambahan kepada deposit, tuan tanah juga perlu membayar faedah terkumpul semasa tempoh kelewatan.
Jika, pada akhir kontrak, kerosakan ditemui di apartmen, maka kos kerosakan yang disebabkan akan ditolak daripada deposit.
Jika pemilik hartanah ingin menjual hartanya, maka menurut undang-undang dia mesti menawarkannya terlebih dahulu kepada penyewa.
Perbelanjaan dan cukai pendapatan sewa
Pemilik rumah dikehendaki melaporkan pendapatan sewa mereka setiap tahun pada penyata cukai mereka. Sewaan adalah tertakluk kepada cukai berikut:
- cukai ke atas pendapatan daripada menyewa hartanah - kadar 24% (tidak disediakan untuk bukan pemastautin yang melawat Sepanyol dengan visa jangka pendek);
- cukai individu ke atas hartanah (IBI) - sehingga 2% daripada nilai kadaster hartanah.
Secara purata, ternyata pembayaran cukai setiap tahun mengambil masa dari 100 hingga 500 euro untuk menyewa sebuah apartmen dan dari 300 hingga 2000 euro untuk menyewa sebuah vila.
Selain cukai, bayaran untuk utiliti (gas, air, elektrik, telefon, internet, dll.) ditambah kepada perbelanjaan hartanah. Persoalan siapa yang membayar perkhidmatan ini mesti dipersetujui sebelum ini antara pemilik dan penyewa, dan juga ditunjukkan dalam kontrak. Tuan tanah bertanggungjawab untuk menghias semula dan pembaikan modal perumahan, dan penyewa bertanggungjawab untuk pembaikan semasa.
Syarikat penyewaan
Pemilik hartanah boleh sama ada menyewakan hartanya sendiri, atau menghubungi syarikat pengurusan khas, yang akan mengambil alih banyak isu organisasi dengan bayaran.
Dalam kebanyakan kes, syarikat pengurusan menyediakan jenis perkhidmatan berikut:
- mencari penyewa;
- membuat perjanjian pajakan;
- penyelenggaraan dokumentasi semasa tempoh penghantaran perumahan;
- penyediaan dan penyerahan penyata cukai;
- kaunseling;
- pengubahsuaian hartanah;
- penyelenggaraan wilayah (pembersihan, pembersihan kolam, penjagaan rumput, dll.);
- insurans kes tidak membayar bayaran pajakan.
Komisen syarikat pengurusan adalah lebih kurang 7-15% daripada bayaran sewa.
Selain syarikat pengurusan, pemilik juga boleh menghubungi agensi hartanah. Bagaimanapun, dalam kes ini, dia hanya boleh diberikan perkhidmatan untuk bilik tertentu yang disewa, manakala menggunakan perkhidmatan syarikat pengurusan adalah lebih menguntungkan jika anda perlu menjaga keseluruhan bangunan dengan bilangan bilik yang banyak.
Akhirnya
Pemerolehan hartanah di Sepanyol daripada 500,000 euro memberi peluang kepada warga asing untuk mendapatkan permit kediaman, tetapi kad pemastautin jauh daripada satu-satunya faedah daripada pelaburan sedemikian.
Perniagaan sewa di Sepanyol mengukuhkan kedudukannya dan menjadi lebih menguntungkan setiap tahun. Negara ini setiap tahun dikunjungi oleh berjuta-juta pelancong dari seluruh dunia yang, bukannya asrama dan hotel, semakin memilih sewa pangsapuri harian. Walau bagaimanapun, pajakan jangka panjang tidak kurang menguntungkan.
Jika anda ingin menyewa sebuah apartmen atau rumah di Sepanyol, anda harus mengkaji dengan teliti aspek undang-undang isu penyewaan di kedua-dua kerajaan secara keseluruhan dan di kawasan masing-masing, kerana setiap daripada mereka mempunyai nuansa tersendiri. Sebagai contoh, di sesetengah wilayah, sebelum menyewakan hartanah untuk sewa jangka pendek, anda perlu mendapatkan lesen khas. Di samping itu, anda harus membiasakan diri secara terperinci dengan kadar cukai yang dikenakan ke atas pendapatan sewa di Sepanyol, serta kos lain yang berkaitan.
