Keistimewaan pasaran hartanah Sepanyol ialah kehadiran segmen khas yang dikawal oleh institusi kewangan tempatan. Ini adalah objek hartanah yang dirampas dan digadaikan yang dirampas daripada bukan pembayar sebagai pembayaran balik hutang. Pembelian perumahan sedemikian dianggap sebagai pelaburan wang yang paling menguntungkan. Bagaimana untuk membeli hartanah dari bank di Sepanyol, kami akan mempertimbangkan di bawah.
Apakah harta gadai janji Sepanyol
Seperti yang dinyatakan di atas, hartanah daripada bank adalah cagaran, yang disita daripada penghutang atas pinjaman untuk menampung obligasi hutang. Dari mana datangnya segmen sedemikian di pasaran? Hakikatnya pada masa sebelum krisis sektor pembinaan di negara ini berkembang dengan pesat. Perumahan Sepanyol mendapat permintaan, sejumlah besar transaksi pembelian dan penjualan telah disimpulkan setiap hari, dan banyak pinjaman gadai janji telah dikeluarkan.
Gelombang krisis yang meliputi Kesatuan Eropah membawa kepada kejatuhan pasaran kewangan, peningkatan dalam bilangan warganegara yang menganggur, yang bermakna peningkatan dalam bilangan peminjam pinjaman. Sebagai pampasan bagi kerugian yang ditanggung, bank mula merampas cagaran daripada peminjam dan menjualnya pada kos yang lebih rendah. Oleh kerana terdapat banyak penghutang, bilangan objek yang disita menyumbang kepada penciptaan keseluruhan segmen pasaran.
Pada masa ini, bukan sahaja pangsapuri di pasaran sekunder dijual, tetapi juga pangsapuri baru, kerana banyak pinjaman dikeluarkan untuk kompleks kediaman dalam pembinaan.
Kebanyakan bank Sepanyol sudah mempunyai jabatan hartanah mereka sendiri dalam jadual kakitangan, yang berurusan dengan penjualan harta yang disita.
Untuk mengkaji secara terperinci prosedur untuk membeli perumahan di negara ini dan bukan sahaja dari bank akan membantu artikel "Beli hartanah di Sepanyol".
Kebaikan dan keburukan hartanah yang digadaikan di Sepanyol
Sebelum membeli harta yang dicagarkan, anda harus menimbang semua kebaikan dan keburukan transaksi sedemikian. Mari kita perhatikan kelebihan pembelian sedemikian:
- Mengurangkan kos objek. Hartanah tersebut dijual pada harga diskaun 30-40% daripada harga asal. Kadang-kadang diskaun mencecah 80%.
- Pembiayaan oleh majoriti bank untuk pemerolehan harta tanah yang dicagarkan, iaitu pendaftaran pinjaman gadai janji kepada pembeli. Disebabkan ini, institusi kewangan bukan sahaja menjual pangsapuri yang ditangkap, tetapi juga menyediakan bayaran balik penuh sekiranya tidak membayar, kerana kos perumahan tersebut akan meningkat dengan ketara dalam beberapa tahun.
- Kemungkinan Tawar-menawar. Walaupun fakta bahawa penjual adalah organisasi kredit, tiada siapa yang membatalkan tawar-menawar untuk pengurangan kos. Ia menjadi mungkin untuk membeli perumahan pada kos yang rendah, walaupun mengambil kira keperluan untuk pembaikan. Sebagai peraturan, harga awal yang diterbitkan adalah lebih tinggi sedikit daripada harga di mana bank bersedia untuk menjual harta itu.
Adalah penting untuk mengetahui keburukan pemerolehan sedemikian. Penilaian keburukan sedia ada akan membolehkan anda memutuskan sama ada berbaloi untuk terlibat dengan hartanah perbankan sama sekali. Aspek negatif urus niaga termasuk yang berikut:
- Hampir semua hartanah bank memerlukan pengubahsuaian, selalunya penamat modal. Ini adalah salah satu punca kos perumahan yang lebih rendah.
- Selalunya, 100% pembiayaan pembelian daripada bank bermakna peningkatan dalam kadar pinjaman.
- Menjual hartanah dalam gadai janji, bank bersedia untuk perjanjian hanya dengan syarat bahawa pelanggan memperoleh pinjaman dalam dindingnya, walaupun syarat di institusi kredit lain mungkin lebih menguntungkan.
- Pemilik baru perlu menjawab hutang sedia ada pada bil utiliti. Apabila subjek ikrar dirampas, semua akaun peribadi mesti dibatalkan, tetapi dalam amalan ini tidak selalu berlaku.
- Keupayaan untuk membeli hartanah sahaja sambil mengekalkan status undang-undangnya. Sebagai contoh, jika ia adalah sebuah apartmen, ia hanya boleh digunakan sebagai ruang kediaman. Agar tidak menjadi kucar-kacir, semasa transaksi, anda harus teliti terma perjanjian pembelian dan penjualan.
Apa yang perlu anda perhatikan
Sebelum membeli apartmen dari bank, disyorkan untuk mengetahui:
- Adakah keadaan teknikal premis mematuhi piawaian negeri?
- Adakah terdapat hutang pada bil utiliti.
- Kualiti utiliti yang disediakan, masalah sedia ada dengan bekalan air, elektrik, dll.
- Adakah pemilik terdahulu terlibat dalam pertikaian mengenai pembinaan semula atau pembangunan semula perumahan. Jika pertikaian tersebut telah berlaku, ia harus dijelaskan sama ada ia telah selesai, yang memihak kepada siapa. Hakikatnya apabila membeli ruang kediaman, pemilik baru perlu menangani semua perselisihan faham yang ada dengan agensi kerajaan.
Di mana untuk membeli harta cagaran
Terdapat beberapa cara untuk mencari hartanah yang dicagarkan. Pertama sekali, anda harus menghubungi terus agensi hartanah atau pergi ke laman webnya. Walau bagaimanapun, sebagai tambahan kepada portal agensi di Sepanyol, terdapat sumber yang tiada pautan ke pejabat hartanah tertentu. Mereka menunjukkan objek dari pangsapuri metropolitan ke rumah di pulau Gran Canaria. Juga terdapat iklan daripada individu.
Antara tapak yang popular ialah:
- www.idealista.com - terdapat bilangan tawaran terbesar;
- www.fotocasa.es ialah tapak carian hartanah kedua paling popular;
- www.habitaclia.com - mendapat permintaan di kalangan orang Catalan, kerana kebanyakan iklan yang dipaparkan adalah dari Barcelona, Girona dan Tarragona.
Walau bagaimanapun, hartanah perbankan tidak boleh didapati di mana-mana. Untuk melihat semua tawaran institusi kewangan, anda harus merujuk kepada laman web bank. Berikut adalah sebahagian daripada mereka:
- Santander,
- Bancaria,
- BBVA,
- Banco Popular,
- IberCaja,
- LiberBank,
- LaCaixa,
- Cajamar,
- Bankia,
- Ваnkinter.
Anda juga boleh menghubungi cawangan bank, di mana anda boleh mendapatkan nasihat mengenai objek hartanah yang digadaikan yang terdapat di pasaran.
Prosedur untuk membeli hartanah yang dicagarkan
Prosedur untuk membeli hartanah yang dicagarkan di Sepanyol terdiri daripada langkah-langkah berikut:
- Cari objek yang sesuai.
- Membuka akaun bank.
- Tempahan apartmen yang dipilih. Oleh kerana objek mesti dikeluarkan daripada jualan supaya ia tidak dipertimbangkan oleh pembeli lain, deposit 5-10% daripada kos perumahan mesti dibayar. Jumlah ini tidak akan dikembalikan apabila membuat keputusan untuk membatalkan transaksi.
- Kesimpulan perjanjian awal mengenai jual beli. Perjanjian itu berfungsi sebagai jaminan bahawa transaksi akan berlaku dalam rangka perjanjian yang dicapai.
- Mendapat N.I.E. - nombor pengenalan warga asing. Tiada perjanjian di Sepanyol boleh dilakukan tanpanya. Ia diperlukan bukan sahaja untuk membeli sebuah apartmen, tetapi juga untuk membeli kenderaan. Anda boleh mendapatkan nombor di balai polis di tempat pembelian hartanah. Permohonan untuk penugasan N.I.E. dikemukakan secara peribadi, dan pemegang amanah juga boleh menerima dokumen tersebut. Sekiranya pemohon sudah berkahwin, adalah lebih baik untuk mengeluarkan N.I.E kepada kedua-dua pasangan sekaligus. Prosedur pendaftaran mengambil masa 2-14 hari.
- Apabila menggunakan dana yang dipinjam, gadai janji dikeluarkan.
- Sekiranya tiada pinjaman, anda boleh segera meneruskan dengan notarisasi transaksi. Notari menyediakan kontrak jualan dan memeriksa kesucian undang-undang objek tersebut. Ini biasanya mengambil masa 1-3 hari, tetapi apabila membeli hartanah dalam pembinaan, tempoh boleh ditingkatkan.
- Menandatangani bil jualan. Pihak yang terlibat dalam transaksi adalah pembeli dan bank sebagai penjual. Segala-galanya harus berlaku di hadapan seorang notari. Jika pembelian dibuat menggunakan dana anda sendiri, pembayaran penuh berlaku pada peringkat ini. Perjanjian itu ditutup dalam euro.
- Pendaftaran dalam daftar hartanah. Ini mesti dilakukan dalam bulan pertama selepas pembelian. Untuk mendaftar anda memerlukan:
- memohon kepada Daftar Harta Sepanyol (Registro de Propiedad);
- mengisi borang khas;
- membayar yuran untuk tindakan pendaftaran (kira-kira 2% daripada nilai harta);
- serahkan resit pembayaran kepada Registro de Propiedad.
Proses mengambil masa kira-kira sejam. Selepas itu, dalam masa sebulan, pemilik harta itu dikeluarkan Nota Simple - dokumen yang mengesahkan pemilikan.
Prosedur untuk membeli objek hartanah komersial agak berbeza. Anda boleh membaca lebih lanjut mengenainya dalam artikel "Hartanah komersial di Sepanyol".
Pakej dokumen
Pada setiap peringkat transaksi, satu set dokumen tertentu akan diperlukan. Jadi, untuk mendapatkan N.I.E anda perlukan:
- soal selidik yang dilengkapkan dalam salinan (dikeluarkan oleh polis);
- dua keping gambar berukuran 3 x 4 cm;
- salinan semua halaman pasport asing (visa yang sah diperlukan);
- salinan kontrak jualan awal;
- dokumen yang mengesahkan pembayaran deposit keselamatan;
- sijil bank mengenai kehadiran akaun semasa, yang menyimpan dana untuk pembelian.
Notari memerlukan:
- pasport pembeli;
- I.E pembeli;
- perjanjian awal;
- butiran bank sebagai penjual.
Apabila memohon kepada Daftar Harta Sepanyol, anda mesti menyerahkan:
- pasport;
- kontrak jualan yang ditandatangani;
- permohonan yang boleh dikeluarkan di tempat;
- resit cukai.
Apabila mendaftar gadai janji, pakej dokumen akan menjadi lebih besar.
Harga hartanah
Harga untuk perumahan gadai janji bergantung kepada beberapa faktor: sama ada rumah itu terletak di pantai, sama ada infrastruktur dibangunkan, sama ada objek itu sesuai untuk didiami. Di samping itu, kawasan lokasi diambil kira. Sebagai peraturan, tidak begitu banyak harta tanah cagaran di kawasan pelancongan dan ia lebih mahal.
Sebagai contoh, kos purata apartmen satu bilik di Tenerife ialah € 210,000, apartmen tiga bilik ialah € 390,000. Di Barcelona, apartmen 1 bilik akan berharga € 110,000 secara purata, apartmen 2 bilik - € 138,000, pangsapuri 3 bilik - € 192,000. Perumahan Madrid di kawasan yang serupa (35-40 m2) masing-masing berharga € 100,000, 120,000 dan 180,000. Torrevieja dianggap sebagai salah satu daerah Sepanyol yang paling murah. Di sana, pangsapuri sedemikian akan berharga € 65,000, 75,000 dan 90,000.
Di bandar peranginan Palma de Mallorca, kos apartmen 1 bilik akan purata € 115,000, apartmen 2 bilik - € 180,000. Sebuah vila perlu membayar kira-kira € 1 juta. Hartanah mahal di Ibiza. Sebagai contoh, apartmen 3-bilik akan kos purata 750-800 ribu.
Tetapi bandar peranginan Alicante menawarkan harga yang agak jimat. Perumahan satu bilik boleh dibeli di sini dengan harga 120,000, dan pangsapuri dua bilik - untuk 140-150,000. Anda boleh mengkaji secara terperinci pilihan untuk membeli rumah di resort Sepanyol dengan membaca artikel "Hartanah di Sepanyol di tepi laut."
Cukai hartanah di Sepanyol
Perlu diingat bahawa pemerolehan hartanah Sepanyol disertai dengan pembayaran cukai. Ini terpakai kepada penduduk negara dan orang asing. Selain itu, kedua-dua pihak kepada yuran pemindahan transaksi kepada perbendaharaan negeri - kedua-dua pembeli dan penjual. Hartanah bercagar tidak terkecuali.
Pertama sekali, pembeli mesti membayar VAT, tetapi ini hanya terpakai untuk pemerolehan objek baharu. Kadar cukai pada masa ini ialah 10%.
Apabila membeli rumah di pasaran sekunder, pembeli membayar cukai ke atas pemindahan pemilikan. Ini mesti dilakukan dalam tempoh sebulan selepas menandatangani surat ikatan, jika tidak, harta itu tidak akan didaftarkan dalam Daftar Harta.
Pada tahun 2021, kadar cukai berbeza dari 6 hingga 10% dan bergantung pada wilayah.
Penjual wajib membayar cukai pendapatan peribadi dan cukai keuntungan tanah. Topik ini dibincangkan dengan lebih terperinci dalam artikel "Cukai harta di Sepanyol".
Penjualan hartanah tergadai Sepanyol
Peringkat penting dalam penjualan hartanah adalah untuk menentukan nilai pasaran objek. Untuk ini, penjual memesan dan membayar untuk penilaian profesional sebuah apartmen, apartmen atau vila. Kemudian anda boleh mulakan aktiviti untuk mencari bakal pembeli.
Hanya pemilik langsung atau pemegang amanah yang berhak menjual hartanah. Kuasa wakil untuk urus niaga mesti disahkan oleh notari.
Selepas pembeli ditemui, kontrak jualan awal dan perjanjian deposit disediakan. Penjualan harta yang terdapat bebanan adalah mustahil, ia mesti dikeluarkan. Anda akan mendapat lebih banyak maklumat berguna dalam penerbitan "Cara Menjual Hartanah di Sepanyol".
Soalan Lazim
Adakah benar bahawa hartanah yang digadaikan di Sepanyol memerlukan pembaikan besar?
Sudah tentu, ini tidak boleh dikatakan tentang semua objek, tetapi kebanyakan pangsapuri dan rumah yang pergi ke rakyat biasa berada dalam keadaan yang menyedihkan. Ini adalah salah satu punca penurunan nilai pasaran. Sebagai contoh, di resort Blanes, anda boleh membeli sebuah apartmen dua bilik tidur dengan harga € 130,000, manakala perumahan dalam keadaan yang sangat baik akan menelan kos € 250,000.
Bolehkah saya mendapatkan permit kediaman semasa membeli hartanah?
Isu ini membimbangkan ramai warga asing, kerana permit kediaman adalah langkah pertama ke arah mendapatkan permit kediaman tetap di Sepanyol. Jawapannya ya, tetapi permit kediaman hanya boleh diperolehi apabila membeli hartanah bernilai setengah juta euro. Pada masa yang sama, bukan sahaja pemilik, tetapi juga keluarganya akan mempunyai hak untuk kediaman sementara.
Adakah mungkin untuk tawar-menawar dengan bank apabila membeli apartmen gadai janji?
Mengurangkan harga hartanah dengan persetujuan adalah mungkin. Pada mulanya, institusi kewangan menaikkan nilai hanya untuk tawar-menawar. Di samping itu, bank berminat dengan penjualan cepat objek tersebut. Kegigihan pembeli akan membolehkan dia membeli perumahan, sebagai contoh, di Benidorm, iaitu, di garis laut pertama, kurang daripada € 200 ribu.
Kesimpulan
Sejak beberapa tahun kebelakangan ini, penjualan pangsapuri yang dicagarkan telah menjadi segmen berasingan dalam pasaran hartanah. Banyak bank telah memperkenalkan struktur hartanah ke dalam negeri mereka, kerana permintaan untuk hartanah tersebut adalah sangat tinggi, terutamanya di kalangan warga asing. Siapa yang tidak mahu membeli rumah di mana-mana di Valencia dengan diskaun 30-40% dari harga?
Membeli cagaran bukanlah satu tugas yang mudah, tetapi agak boleh dilakukan. Perkara utama ialah ketersediaan jumlah dan masa yang diperlukan untuk prosedur.
