Amalan menunjukkan bahawa membeli hartanah di Jerman adalah pelaburan yang menguntungkan. Tanpa mengira tujuan membuat perjanjian - untuk kediaman anda sendiri atau sebagai pelaburan pada masa hadapan - harga hartanah yang semakin meningkat di Jerman akan membantu anda mengimbangi kos dengan cepat. Dalam keadaan ini, gadai janji di Jerman pada 2021 menarik bukan sahaja untuk warga Jerman, tetapi juga untuk warga asing, termasuk Rusia. Kadar faedah ke atas gadai janji di Jerman kini merupakan antara yang terendah dalam sejarah pinjaman rumah di negara ini, dan ini adalah dengan permintaan yang semakin meningkat untuk perumahan.
Hartanah di Jerman dan gadai janji
Permintaan untuk hartanah di Jerman melebihi bekalan. Di pasaran, hampir mustahil untuk mencari bangunan baru dalam projek yang telah siap. Antara tawaran tersebut didominasi oleh pangsapuri dalam bangunan yang pembinaannya hanya dirancang atau akan siap dalam tempoh 2-3 tahun (pembelian di luar pelan).
Penyebaran harga hartanah di Jerman adalah hebat: mereka berkembang ke arah dari timur negara ke barat. Perumahan paling mahal di Bavaria, Munich: dari 4 ribu euro setiap meter persegi. Kos ruang hidup di bangunan baru di Berlin bermula pada 2,500 euro setiap meter persegi. Harga hartanah perumahan menengah bermula pada 1500 euro.
Kenaikan tahunan dalam harga dan kadar sewa untuk hartanah di Jerman berjulat dari 4 hingga 6 dan dari 2 hingga 3%, masing-masing, bergantung pada negeri persekutuan.
Pembelian perumahan atau premis komersial memerlukan jumlah yang agak besar. Bank-bank Jerman bersedia untuk menawarkan pinjaman gadai janji bukan sahaja kepada rakyat Jerman, tetapi juga kepada bukan pemastautin negara: jumlah keseluruhan untuk pembelian hartanah yang sudah dibina atau dalam beberapa peringkat - sekiranya memperoleh bangunan yang belum siap, kerana ia sedang dibina.
Kadar faedah gadai janji di Jerman adalah antara yang terendah di Eropah - dari 0.8 hingga 2% untuk warga Jerman, dari 3 hingga 5% - untuk warga asing.
Ambil tinjauan sosiologi!
Gadai janji untuk warga asing: syarat, terma dan kadar
Warganegara asing mempunyai peluang untuk mengambil pinjaman dan membeli sebuah apartmen dengan gadai janji di Jerman.
Ketahui cara mendapatkan pinjaman di Jerman pada tahun 2021.
Bank-bank Jerman memenuhi keperluan pelanggan dari luar negara, kedua-dua individu dan entiti undang-undang, terutamanya jika jumlah transaksi melebihi 100 ribu euro.
Syarat kredit mungkin khusus untuk setiap pelanggan. Perjanjian itu mengambil kira beberapa faktor: kesolvenan pembeli, jumlah bayaran pendahuluan, sejarah kredit pelanggan, keadaan dan lokasi apartmen.
Gadai janji pertama untuk warga asing di Jerman lebih sukar diperoleh daripada gadai janji berikutnya. Semasa mendaftarkannya, anda mesti membayar dari 40 hingga 50% daripada jumlah kos.
Jika pelanggan ingin meningkatkan jumlah, maka bank, sebagai peraturan, bertemu separuh jalan dan kadar faedah dalam kes ini akan dikurangkan. Dengan pendaftaran gadai janji yang berikutnya, bayaran muka mungkin tidak lagi diperlukan atau tidak lebih daripada 20% daripada jumlah nilai hartanah.
Antara syarat lain bank Jerman kepada pelanggan, yang paling biasa ialah:
- kehadiran lebih daripada dua tahun akaun terbuka di sebuah bank di Jerman, yang mana pelanggan kerap mendepositkan dana;
- umur pelanggan - dari 21 hingga 65 tahun;
- pengesahan pendapatan di wilayah Republik Persekutuan Jerman (termasuk daripada penyewaan hartanah). Gadai janji untuk warga asing di Jerman akan tersedia apabila menyerahkan penyata pendapatan kepada bank selama enam bulan terakhir, daripada usahawan - penyata akaun untuk dua tahun lepas;
- peruntukan pengesahan ketersediaan pembayaran nafkah, pinjaman. Mengikut undang-undang Jerman, bayaran balik pinjaman tidak boleh melebihi 35% daripada pendapatan bulanan pelanggan.
Anda boleh membiasakan diri dengan keadaan pasaran hartanah di bandar-bandar berbeza di Jerman mengenai sewa dan semua soalan yang berkaitan dengan topik ini dalam bahagian "Harta Tanah".
Tempoh matang pinjaman adalah dari lima hingga tiga puluh tahun. Harus diingat bahawa mengikut undang-undang Jerman, hartanah kekal di pelupusan bank sehingga pembayaran balik penuh gadai janji.
Bagaimana untuk mendapatkan gadai janji untuk warga asing
Apabila memutuskan kerjasama dengan satu atau bank lain di Jerman, adalah wajar mempertimbangkan kestabilan, kejujuran dan integriti bank Jerman: semuanya dikira dengan teliti, semua nuansa yang mungkin diambil kira. Tidak mungkin untuk mendapatkan pinjaman gadai janji dengan segera di Jerman. Mendapatkan gadai janji adalah proses santai dari beberapa peringkat, di mana anda harus memilih pilihan terbaik.
Langkah pertama: menganalisis cadangan
Pencarian untuk syarat pinjaman yang lebih menguntungkan mengandaikan penggunaan aktif persaingan sedia ada dalam sektor perbankan Jerman. Dalam keadaan sedemikian, adalah lebih tepat untuk tidak bermalas-malasan, menghadkan diri kepada dua atau tiga bank, tetapi mencari masa untuk melawat 10 hingga 15 institusi. Ini akan meningkatkan dengan ketara kemungkinan pilihan yang paling sesuai akan ditemui.
Jadi, antara cadangan yang diterima daripada bank akan ada yang lebih menguntungkan, yang boleh disebut dalam komunikasi dengan wakil-wakil struktur lain. Dalam keadaan sedemikian, sesetengah bank mungkin bersetuju dengan syarat yang lebih baik untuk pelanggan: menurunkan sedikit kadar faedah, menawarkan bonus lain (perubahan percuma dalam kadar pembayaran balik, dan lain-lain) untuk memintas pesaing.
Apabila menganalisis cadangan, anda harus sedar bahawa di Jerman bank menyediakan pinjaman untuk pembayaran balik atau pinjaman anuiti dengan kadar faedah selama 5, 10, 15, 20 tahun (setiap lima tahun baru membawa kepada peningkatan sebanyak 0.5%). Ini bermakna tidak kira bila pembayaran dibuat - pada permulaan atau pada akhir pinjaman, jumlah mereka akan tetap.
Apabila menganalisis tawaran, anda harus memberi perhatian kepada ciri-ciri harta itu. Bank akan sangat berminat dengan mereka, menilai risikonya sendiri. Kadar pinjaman yang rendah boleh dikira apabila risiko bank dikurangkan, contohnya, jika objek yang diperoleh:
- Baru-baru ini dibina - di Jerman, bangunan dijamin selama seratus tahun;
- terletak di lokasi yang baik dari segi ekologi, berdekatan dengan pusat bandar, logistik;
- bertujuan untuk menjana pendapatan pasif - premis akan dipajak.
Cara paling popular untuk mencari hartanah di Jerman:
- firma hartanah. Alamat syarikat yang menjual hartanah boleh didapati di laman web portal maklumat dan rujukan Republik Persekutuan Jerman;
- laman web khusus: immobilienscout24.de, immonet.de, stimul.de, immobiliya.de;
- lelongan;
- broker dan iklan peribadi.
Antara tawaran itu, harga paling berpatutan adalah untuk apa yang dipanggil rumah baris (Reihehäuser) dan pangsapuri bandar (Eigentumswohnung). Harga yang lebih tinggi untuk rumah dua keluarga (Doppelhaus) dan kotej berkembar (Einfamilienhaus). Membeli premis di rumah lama (Altbauhauser), walaupun semangat kuno dan, sebagai peraturan, lokasi di daerah pusat bandar, mungkin mempunyai beberapa kelemahan: komunikasi lama dan bermasalah, kekurangan keselesaan. Perlu diingat bahawa apabila membeli apartmen yang disewa, sukar untuk menaikkan bayaran atau mengusir penyewa sebelum tamat kontrak.
Langkah kedua: penyediaan dokumen yang diperlukan
Permohonan pinjaman hendaklah disertakan dengan penyediaan beberapa dokumen. Seseorang individu mesti mengemukakan:
- pasport antarabangsa dan pasport dalaman (serta salinannya);
- soal selidik (Selbstauskunft);
- penyata bank yang mengesahkan kehadiran modal permulaan;
- dokumen sokongan daripada bank mengenai jumlah gaji untuk tiga bulan terakhir;
- pulangan cukai;
- perihalan harta;
- hasil penilaian bebas terhadap nilai objek.
Entiti undang-undang memerlukan:
- pulangan cukai;
- kunci kira-kira selama dua tahun;
- pengeluaran semasa dan analisis ekonomi perniagaan (BWA);
- perihalan harta tersebut.
Senarai dokumen yang diperlukan adalah tidak muktamad dan mungkin berbeza bergantung pada keperluan bank.
Langkah ketiga: membuka akaun bank dan mengisinya semula
Pembayaran untuk hartanah di Jerman boleh dibuat secara eksklusif melalui bank, termasuk melalui Sberbank of Russia - melalui pindahan wang melalui bank. Untuk mendapatkan gadai janji, warganegara asing mesti mempunyai / membuka akaun dengan bank Jerman. Ini memerlukan kehadiran peribadi pelanggan ("legitimasi pos" hanya terpakai kepada warganegara Jerman).
Untuk membuka akaun, anda memerlukan dokumen asal dan salinan pasport antarabangsa dan pasport sivil dalaman anda, pendaftaran dan borang bank yang lengkap. Sesetengah bank mungkin memerlukan cadangan rujukan, kerana di Jerman mereka cuba berurusan dengan modal "bersih".
Akaun dibuka dalam euro dan perjanjian yang sepadan dibuat. Anda boleh memasukkan wang ke dalam akaun baharu pada hari ia dibuka.
Langkah empat: kesimpulan kontrak
Selepas bersetuju dengan semua syarat, giliran untuk membuat perjanjian untuk mendapatkan pinjaman gadai janji. Asas undang-undang untuk ini ialah Kanun Sivil Jerman (perenggan 601-610) dan Undang-undang Bank Gadai Janji (perenggan 14-16, 19).
Perjanjian pinjaman gadai janji mesti mengandungi maklumat:
- atas amaun pinjaman yang disediakan: amaun pinjaman dan faedah yang ditolak daripadanya untuk pinjaman dan kos lain;
- mengenai syarat untuk penyediaan gadai janji dan pembayaran yang diperlukan: permulaan pembayaran faedah ke atas pinjaman, masa pembayaran, jumlah ansuran bulanan, pengiraan saham kadar faedah dan ansuran untuk pembayaran balik badan pinjaman;
- mengenai kaedah membayar gadai janji;
- pematuhan syarat untuk mendapatkan gadai janji - catatan dalam daftar tanah, pengesahan kesolvenan peminjam, kesimpulan kontrak insurans;
- mengenai penamatan perjanjian: tindakan pihak-pihak selepas tamat tempoh, syarat-syarat untuk melanjutkan pinjaman oleh bank, akibat bagi peminjam sekiranya pembayaran lewat, syarat-syarat penamatan perjanjian.
Syarat pendaftaran gadai janji di Jerman
Pemprosesan pinjaman berlaku dalam masa sebulan atau lebih. Pada peringkat pertama, anda perlu menyediakan kertas kerja yang diperlukan untuk pendaftaran, yang mengambil masa kira-kira dua minggu. Pada masa yang sama, adalah berbaloi untuk mengenali pasaran bekalan dengan lebih baik.
Kemudian anda perlu secara peribadi (untuk warga asing syarat ini adalah wajib) melawat beberapa bank dan membiasakan diri dengan syarat dan kadar faedah, memohon gadai janji - ini boleh mengambil masa dari dua hingga empat hari atau lebih.
Menunggu keputusan keputusan mengenai pengeluaran pinjaman gadai janji selepas rundingan awal dengan beberapa bank boleh mengambil masa sehingga 4 minggu. Pada peringkat terakhir, anda perlu memilih tawaran yang paling berfaedah, membuka akaun dan membuat deposit di bank yang dipilih.
Kos tambahan apabila membeli hartanah di Jerman
Setiap orang yang akan membeli rumah secara kredit di Jerman harus mengambil kira keperluan untuk menanggung kos tambahan sebagai tambahan kepada harga yang dipersetujui. Pertama sekali, pemilik baru mesti dimasukkan dalam daftar tanah (Grundbuchauszug). Untuk melakukan ini, anda mesti membayar cukai hartanah.
Kadar cukai ke atas harga pembelian, bergantung pada lokasi objek pembelian, boleh berkisar antara 3.5% (Saxony) hingga 6.5% (Rhine-Westphalia Utara). Undang-undang Jerman memerlukan cukai ini dibayar secara bersama dan berasingan oleh pembeli dan penjual.
Di samping itu, pembeli membayar untuk:
- pendaftaran semula hak harta - dari 0.5 hingga 1% daripada jumlah pembelian;
- perkhidmatan notari - dari 1.5 hingga 3%;
- komisen broker / broker barang - dari 3 hingga 6% (kadang-kadang bersama-sama dengan penjual). Objek murah dibayar pada kadar tetap dari 1,500 hingga 5 ribu euro;
- perbelanjaan lain (untuk pendaftaran, membuat ekstrak dari daftar tanah, mengekalkan akaun bank sebanyak 150 euro setahun).
Pendaftaran pinjaman gadai janji juga memerlukan kos tambahan:
- 1% daripada jumlah pinjaman (untuk pendaftaran);
- bayaran untuk penilaian bebas objek - 1-2 ribu euro;
- Ketekunan Wajar (audit sesuatu objek) - dari 0.5 hingga 1.5% daripada nilainya.
Baca lebih lanjut mengenai cukai apabila membeli hartanah di Jerman di sini.
Pembayaran balik pinjaman gadai janji di Jerman
Pembayaran balik awal gadai janji tidak menguntungkan bank - ia kehilangan keuntungannya. Tetapi dalam persekitaran yang kompetitif, institusi perbankan perlu fleksibel. Atas sebab ini, bank Jerman menyediakan pilihan pembayaran balik awal kepada pelanggan. Artikel yang berkaitan disertakan dalam perjanjian, sebagai contoh, setiap tahun, sebagai tambahan kepada pembayaran anuiti, untuk membayar balik 10% daripada badan pinjaman.
Rate, Zinsen dan Tilgung: apa itu
Skim untuk mengira pembayaran pinjaman gadai janji anuiti adalah telus: jumlah bayaran tahunan (Kadar) terdiri daripada dua jumlah: Zinsen - faedah bank ke atas jumlah pinjaman dan Tilgung - peratusan tahunan badan pinjaman.
Dengan membahagikan jumlah ini sebanyak 12 (mengikut bilangan bulan), anda boleh mengira perbelanjaan bulanan. Saiz pembayaran anuiti tidak berubah: di dalamnya, Zinsen sentiasa berkurangan, manakala Tilgung meningkat.
Model pinjaman gadai janji Jerman biasa kelihatan seperti ini:
- pelanggan dengan keupayaan untuk mendepositkan 600 euro setiap bulan kerana pembayaran mengambil pinjaman sebanyak 100 ribu euro selama sepuluh tahun.
- Bank itu telah menetapkan kadar bayaran sebanyak 3.22% setahun (3,220 euro) dengan bayaran bulanan sebanyak 268 euro dan 33 sen.
- Dalam kes ini, 331 euro 67 sen sebulan atau kira-kira 4 ribu euro setahun (yang akan berjumlah 4% Tilgung) ditinggalkan untuk membayar balik badan pinjaman.
- Bank-bank Jerman berusaha untuk mengurangkan Tilgung (menawarkan 1%), dan jika pelanggan berterusan untuk meningkatkan penunjuk ini, mereka meningkatkan kadar faedah, sekali gus "menghukum" peminjam.
Sondertilgung - keupayaan untuk membayar balik badan pinjaman dengan cepat
Warganegara asing yang telah mengambil gadai janji di Jerman untuk membeli hartanah boleh mengurangkan jumlah pembayaran pinjaman mereka. Persaingan yang tinggi memaksa majoriti bank gadai janji untuk menawarkan pelanggan mereka peluang sedemikian. Untuk melakukan ini, adalah perlu untuk memasukkan klausa pada Sondertilgung-Möglichkeiten apabila membuat kontrak.
Klausa ini memberi anda hak kepada pembayaran balik tahunan yang tidak berjadual bagi sebahagian daripada pinjaman. Sebelum menandatangani perjanjian, anda harus memasukkan peratusan pembayaran balik tersebut - untuk membayar sehingga 3 dan lebih peratus daripada jumlah pinjaman.
Semuanya bergantung pada cara berunding. Dengan pendekatan yang betul, anda boleh meningkatkan saiz pembayaran sedemikian kepada 5-7%. Tetapi jumlah ini tidak diperlukan: anda boleh membuat deposit yang lebih kecil atau tidak membuat wang sama sekali, tetapi apabila pendapatan tambahan atau modal percuma muncul, ia boleh digunakan untuk membayar hutang tanpa sebarang penalti.
Menjumlahkan
Bank gadai janji Jerman secara aktif menyediakan pinjaman bukan sahaja kepada warganegara Jerman, tetapi juga kepada warga asing. Gadai janji terus menjadi salah satu mekanisme paling popular untuk memperoleh hartanah di sini.
Jerman adalah salah satu daripada tiga negara Eropah yang mempunyai kadar faedah terendah. Keutamaan diberikan kepada gadai janji anuiti dengan bayaran bulanan tetap.
Warga asing yang membeli perumahan di bangunan baru untuk disewa atau untuk diri mereka sendiri lebih berkemungkinan mendapat gadai janji. Pada tahun 2021, tiada halangan bagi warga Rusia untuk mengambil gadai janji di Jerman.
Syarat utama yang dikemukakan oleh bank kepada warga asing untuk mendapatkan gadai janji adalah ketiadaan modal "kotor" dan meminimumkan risiko. Pada masa yang sama, bank gadai janji mendapat manfaat (sejak tahun 1900, tiada bank sedemikian telah muflis), dan peminjam perlu membayar selama beberapa dekad.
