Hartanah di Jerman: peranan syarikat pengurusan

Membeli rumah di luar negara adalah peristiwa penting dalam kehidupan setiap pelabur. Tetapi selepas perjanjian itu dimuktamadkan, kerumitan pemilik baru tidak akan berkurangan. Sebaliknya, mulai sekarang dia perlu menjaga pembeliannya, dengan mengambil kira undang-undang dan peraturan tempatan. Di sinilah pentingnya untuk mempunyai wakil peribadi, yang akan menyelamatkan anda daripada kerumitan mengambil alih harta itu dan membantu anda memanfaatkan sepenuhnya penyewaannya kepada penyewa. Sesiapa yang bercadang untuk membeli sejumlah meter persegi di sini perlu mengkaji prinsip yang berasaskan pengurusan hartanah di Jerman.

Pengurusan amanah: apa yang tersembunyi di sebalik konsep itu

Istilah seperti "amanah" digunakan dalam kalangan tertentu di kebanyakan negara di dunia. Walau apa pun, perundangan negara maju pasti akan beroperasi dengannya apabila ia melibatkan pemindahan sebahagian daripada hak pemilik harta tak alih kepada orang lain. Selalunya, julat hak ini digunakan untuk semua tindakan dengannya, kecuali prosedur pengasingan. Orang yang diberi kuasa tidak dikurniakan kuasa sedemikian.

Keperluan untuk pengurusan timbul kerana hakikat bahawa seorang warganegara asing tidak boleh tinggal di negara di mana rumahnya terletak sepanjang masa. Walau apa pun, di negara Jerman, fakta kemasukan ke dalam pemilikan tidak memberi peluang untuk mendapatkan permit kediaman. Ya, ia mencirikan pemilik dari sisi yang menguntungkan, tetapi tidak menyediakan kediaman.

Semasa tinggal di negara asal mereka, pemilik gembira hartanah asing tidak akan dapat menjejaki pembayaran bil utiliti yang tepat pada masanya, pembayaran dana ke akaun sewa oleh penyewa, dan memantau pengendalian apartmen dengan teliti sebagai satu keseluruhan. Semua ini dilakukan oleh wakil rasmi.

Oleh itu, syarikat yang dipercayai perlu:

• menjalankan surat-menyurat dengan semua pihak yang berkaitan dengan objek kediaman - penyewa, pemilik, utiliti, badan eksekutif tempatan;
• menjalankan semua pembayaran yang berkaitan, memantau pembayaran di bawah perjanjian pajakan;
• menyediakan laporan kepada pemilik mengenai semua transaksi kewangan;
• menerima aduan daripada penyewa;
• menerima mel;
• untuk memastikan pembaikan premis (bayaran untuk bahan dan buruh dibayar secara berasingan);
• cari penyewa baru jika perlu.

Ia berikutan bahawa wakil yang diberi kuasa menangani semua isu teknikal dan ekonomi yang berkaitan dengan pengurusan hartanah, seperti yang akan dilakukan oleh pemilik sendiri jika dia mempunyai peluang untuk sentiasa berada di wilayah yang sama dengan hartanya.

Perkara yang perlu dipertimbangkan semasa memilih item untuk dibeli

Jika 2021 ditandakan untuk anda dengan pembelian hartanah di luar negara, jangan lupa bahawa transaksi yang berjaya boleh dipertimbangkan bukan sahaja apabila sesuatu pada harga yang baik tiba kepada anda. Dalam kebanyakan kes, objek itu sendiri penting. Sebelum memutuskan sesuatu, pertimbangkan ciri-ciri berikut:

• lokasi rumah atau apartmen. Di bandar-bandar besar di Jerman, sangat sukar untuk memperoleh perumahan yang tidak dituntut. Apa sahaja yang anda memutuskan untuk memperoleh di bandar seperti Berlin atau Munich, anda sentiasa boleh menyewa rumah ini. Perkara yang sama tidak boleh dikatakan tentang kawasan luar bandar.
• kualiti pembinaan. Walaupun hakikatnya segala-galanya di negara ini begitu baik, kebarangkalian untuk mendapatkan kemudahan usang atau berkualiti rendah adalah sangat tinggi. Ini bermakna anda perlu mengetahui segala-galanya tentang pembelian anda: tarikh pembinaan, maklumat mengenai bahan yang digunakan, jika boleh, infrastruktur rumah, fasad dan ciri teknikal lain. Beri perhatian khusus kepada bumbung, pemanasan, dinding. Nyatakan berapa lama dahulu pembaikan terakhir dilakukan, apakah perubahan yang dilakukan selepas pembinaan. Mungkin dinding galas beban terjejas atau lantai terlindung;
• pematuhan nilai yang diminta dengan pasaran di rantau tertentu. Selalunya ia dilebih-lebihkan, yang merupakan kehendak peribadi pemilik terdahulu;
• mengkaji dengan teliti kesimpulan mesyuarat pemilik premis. Kadangkala ia boleh mengandungi maklumat yang sangat berguna;
• menganalisis bil utiliti. Ia adalah penting seberapa kerap mereka didepositkan, sama ada mereka dicaj berlebihan. Sekiranya fakta sedemikian berlaku, anda perlu mengetahui sebabnya. Ia mungkin ternyata bahawa pemilik terdahulu berada di peringkat prosiding undang-undang mengenai isu ini;
• jelaskan berapa ramai orang yang memiliki harta itu pada masa penjualan.

Sebelum hari perjanjian, anda tidak sepatutnya mempunyai sedikit pun keraguan tentang pembelian anda.

Apakah tanggungjawab yang diberikan kepada syarikat pengurusan

Matlamat utama pembeli sebagai pelabur adalah untuk memanfaatkan sepenuhnya pembeliannya. Adalah agak logik bahawa saya ingin mencari penyewa yang akan membayar sewa secara tetap, berhati-hati menggunakan harta yang diamanahkan kepada mereka dan tidak mengganggu tuan rumah mengenai semua jenis isu kecil. Dalam hal ini, adalah penting untuk memahami dengan tepat tugas yang boleh anda amanahkan kepada wakil anda di Jerman.

Aspek komersial

Mula-mula, mari kita berurusan dengan nuansa komersial yang dilakukan oleh pengantara:

1. Membuka akaun bank. Kadangkala pengetua membenarkan penggunaan akaun sedia ada, di mana syarikat pengurusan akan dapat menjalankan semua transaksi dalam talian. Pada masa yang sama, pemegang amanah hanya menguruskan akaun sewa, tanpa mendapat hak untuk menggunakan dana yang diterima untuknya untuk keperluannya sendiri.
2. Kawalan penerimaan bayaran sewa.
3. Menghantar makluman kepada penyewa jika mereka tidak membayar penginapan mereka tepat pada masanya.
4. Pembayaran semua perbelanjaan semasa: cukai, pinjaman, pelbagai perkhidmatan. Pembayaran dibuat dari akaun sewa, jika semua dokumen dan wang yang diperlukan tersedia.
5. Pelaksanaan pengiraan semula tahunan penggunaan utiliti dalam organisasi yang diberi kuasa - air, gas, pemanasan, elektrik.
6. Penyesuaian tahunan kos operasi dengan penyewa.
7. Menyediakan laporan mengenai semua pembayaran.
8. Menjejaki resit dan penyimpanan gadaian kepada pembayaran untuk dana penginapan.
9. Menyediakan laporan kepada pemilik hartanah jika terdapat beberapa perubahan dalam invois.
10. Laporan tahunan kepada tuan tanah mengenai pergerakan dana dalam akaun sewa.

Penyelesaian isu teknikal

Selain isu kewangan, syarikat pengurusan menganggap penyelesaian semua isu teknikal yang pasti perlu dihadapi apabila berurusan dengan bangunan dan struktur. Khususnya, pemilik boleh mengharapkan bantuan dalam perkara berikut:

• Organisasi dan pelaksanaan kerja pembaikan pelbagai jenis, baik terancang mahupun tidak terancang. Ini boleh menjadi kemas kini sistem komunikasi yang lapuk atau usang atau bahagian bangunan itu sendiri. Ini juga termasuk pembaikan yang diperlukan akibat kecemasan.
• Mengambil langkah yang perlu untuk menjimatkan dan mengoptimumkan sumber yang digunakan.

Senarai tanggungjawab ini tidak lengkap. Ia bergantung pada keperluan peribadi pemilik harta dan ciri-ciri objek itu sendiri.

Isu Perundangan dan Perwakilan

Yang paling sukar boleh dianggap sebagai bidang undang-undang, yang menjejaskan hubungan dengan undang-undang negara asing. Tanpa pengetahuan, pengalaman dan penguasaan bahasa Jerman yang betul, pemilik ruang kediaman atau komersial mungkin mendapati dirinya berada dalam situasi yang agak merugikan untuk dirinya sendiri.Lagipun, perundangan Republik Persekutuan Jerman boleh mempunyai banyak perangkap, yang hanya boleh dipintas oleh orang yang mengetahuinya. Jadi, dari segi undang-undang, syarikat pengurusan perlu berurusan dengan perkara berikut:

• Mewakili kepentingan pemilik dalam semua badan negeri dan struktur lain yang berkaitan dengan isu pemilikan hartanah.
• Berunding dengan pihak ketiga dan penyewa untuk mengoptimumkan pengurusan hartanah
• Maklumkan penyewa tentang kenaikan sewa setelah dipersetujui dengan pemilik.
• Masuk dan tamatkan perjanjian pajakan bagi pihak pemilik rumah.
• Menjalankan surat-menyurat dan menyimpan semua surat-menyurat mengenai objek yang diamanahkan. Sediakan kepada pemilik salinan surat dan notis yang diterima.
• Bekerjasama dengan syarikat insurans jika kejadian yang diinsuranskan timbul.
• Berinteraksi dengan peguam apabila campur tangan mereka diperlukan.

Senarai ini juga bukan muktamad. Senarai lengkap adalah disebabkan oleh ciri-ciri bangunan dan keadaannya.

Bagaimana untuk memastikan anda mempercayai harta anda kepada profesional

Memandangkan kepentingan isu-isu yang perlu diamanahkan kepada orang luar, adalah agak logik untuk menganggap bahawa kebimbangan utama pemilik hartanah adalah pilihan yang betul bagi syarikat pengurusan. Dan di sini adalah penting untuk mengingati beberapa perkara:

• dalam kebanyakan kes, perkhidmatan pengurusan hartanah disediakan oleh agensi hartanah yang anda gunakan untuk membuat pembelian. Ini adalah salah satu perkhidmatan selepas jualan yang disediakan oleh penjual semula.
• jika kita bercakap tentang bangunan yang dimaksudkan untuk perniagaan, iaitu mengenai hartanah komersial, maka, sebagai peraturan, pemiliknya sendiri bertanggungjawab untuk menguruskannya. Ia lebih menguntungkan, lebih murah dan lebih dipercayai. Sekiranya perlu untuk mengupah orang yang dipercayai, dalam kes ini pemilik mempunyai hak untuk memutuskan secara bebas siapa yang akan dia pilih.
• dalam kes membeli apartmen, perkara adalah sedikit berbeza. Ini disebabkan oleh fakta bahawa hanya sebahagian daripada bangunan itu diperolehi. Oleh itu, adalah mungkin untuk mempengaruhi pilihan pemegang amanah hanya secara tidak langsung. Ia biasanya ditentukan melalui undian pada mesyuarat agung pemilik.

Jadi bagaimana anda boleh mendapatkan harta anda ke tangan yang selamat? Satu perkara yang pasti - anda memerlukan organisasi yang mempunyai reputasi yang sangat baik. Pertama sekali, nyatakan berapa banyak objek yang sudah berada di bawah jagaan perantara yang anda minati.

Untuk memastikan harta anda berakhir di tangan profesional, tanya mereka untuk kenalan pelanggan yang telah mereka berurusan dengannya.

Beri perhatian khusus kepada kos membayar perkhidmatan perantara. Ia tidak sepatutnya terlalu berbeza daripada apa yang ada di pasaran Jerman pada masa ini. Untuk melakukan ini, pantau keadaan dan ketahui berapa banyak firma lain menilai kerja mereka.

Aspek lain ialah syarat kontrak. Syarikat yang tidak melaksanakan tugas mereka dengan terlalu teliti cenderung untuk menandatangani dokumen tanpa hak untuk menamatkan perhubungan. Teman seperti ini pastinya bukan untuk anda.

Beri keutamaan kepada mereka yang membenarkan penamatan kontrak dalam tempoh satu bulan. Dalam kes ini, syarikat akan berminat untuk mengekalkan anda. Tetapi jika perjanjian itu dibuat untuk masa yang lama, tiada siapa yang berisiko dipecat kerana kerja yang tidak berkualiti, dan anda hanya akan mendapat masalah baru dan bukannya menyelesaikannya.

Ambil masalah untuk mengetahui dengan tepat apa yang syarikat lakukan. Jadi, katakan, di Bavaria, terdapat kira-kira 80 pejabat yang menyediakan perkhidmatan di kawasan ini. Tetapi kebanyakan mereka menjalankan aktiviti pelbagai arah, terlibat dalam hartanah, pelancongan, dan penyewaan kereta pada masa yang sama.

Bagi pelabur asing, syarikat yang mempunyai pengkhususan yang sempit adalah lebih sesuai. Ini adalah jaminan bahawa dia lebih mengenali pasaran yang anda minati.

Dan satu lagi perkara penting ialah penyertaan perantara pilihan anda dalam organisasi khusus, iaitu Persatuan Firma Pengurusan dan Persatuan Perlindungan Hak Pengguna.

Hasil

Apabila membeli hartanah di luar negara, bersiaplah untuk fakta bahawa anda memerlukan perantara yang akan menjaga objek pembelian anda. Di Jerman, perkhidmatan sedemikian disediakan oleh syarikat pengurusan. Tetapi sebelum anda membuat perjanjian dengan salah seorang daripada mereka, ambil kira perkara berikut:

• pengantara profesional menjaga semua tugas semasa - undang-undang, teknikal, kewangan;
• orang yang diberi kuasa, mengikut perjanjian yang ditandatangani, menerima hak untuk menyelesaikan semua isu bagi pihak pemilik, kecuali untuk pemindahan harta;
• Apabila memilih pakar, minta mereka memberikan cadangan, kaji sejarah kerja mereka, pastikan mereka adalah ahli persatuan khusus.

Tetapi sama ada anda boleh memilih secara bebas kepada siapa untuk diamanahkan pembelian anda bergantung pada jenis objek dan bahagian pemilikan anda di dalamnya.